Zpravodaj duben 2017

Pro všechny členy Společenství vlastníků pro dům Pejevové 3129 až 3134, Praha 4
a
pro členy Bytového družstva Šestka se sídlem Pejevové 3129, Praha 4

Tento zpravodaj vznikl na základě dopisu ze dne 28. 2. 2017, zaslaného na adresu Společenství vlastníků pro dům Pejevové 3129 až 3134, Praha 4, se sídlem Pejevové 3129, Praha 4, začátkem března tohoto roku, manželi Kateřinou a Martinem Nečasovými, Pejevové 3129, Janem Rybákem, Pejevové 3132/26, Kamilem Tučkem, Pejevové 3132/26, Petrou Cvejnovou, Pejevové 3132/26, Rudolfem Říhou, Pejevové 3131/24, Silvií Čížkovou, Pejevové 3134/30, Jenem Vyskočilem, Pejevové 3133/28 a Petrou Harrisovou, Pejevové 3133/28. A protože se týká všech, měli byste být vy všichni s obsahem dopisu seznámeni. Zvolili jsme tedy osvědčenou formu zpravodaje, který bude tentokrát vložen všem do listovních schránek v listinné podobě, bude zveřejněn na nástěnkách určených k informacím pro vás a bude také zveřejněn na webových stránkách BD Šestka.

Na úvod začneme se shrnutím činností subjektů, které v našem bytovém domě, tj. budově č. p. 3129 až 3134 existují a zajišťují pro své členy jednu ze základních lidských potřeb a tou je bydlení.

  1. Dne 1. 12. 2009 vzniklo ze zákona (zák. č. 72/1994 Sb. zákon o vlastnictví bytů) Společenství vlastníků pro dům Pejevové 3129 až 3134, Praha 4 (dále v textu označeno buď jen Společenství nebo SVJ). Rozhodným okamžikem pro vznik SVJ bylo vlastnictví tří jednotek v budově třemi různými vlastníky, což k tomuto datu byli manželé Harrisovi – Pejevové 3133, pan Košek – Pejevové 3132 a Bytové družstvo Šestka, Pejevové 3129. Ustavující schůze společenství, na níž byly přijaty stanovy, domovní řád a byl zvolen statutární orgán společenství, se konala 11. 2. 2010. Do rejstříku společenství, vedeného u Městského soudu v Praze, pak bylo SVJ zapsáno ke dni 13. 5. 2010 a bylo mu přiděleno identifikační číslo 24658995. Statutárním orgánem společenství byl zvolen pověřený vlastník Bytové družstvo ŠESTKA. Účet společenství byl u ČSOB a.s. založen dne 7. 6. 2010.  Po novele občanského zákoníku byly přijaty nové stanovy společenství a zvolen nový statutární orgán  – předseda společenství vlastníků Bytové družstvo ŠESTKA.
  2. Účelem společenství je zajišťování správu nemovité věci. Členství ve společenství vzniká ze zákona a je spojeno s vlastnictvím jednotky, v našem případě jednotky bytové, tedy bytu a je lhostejno, zda je vlastníkem fyzická osoba, nebo právnická osoba. Kdo vlastní byt, je členem SVJ. Naše SVJ má k dnešnímu dni 54 členů a jedním z nich je i Bytové družstvo ŠESTKA (dále označeno také jen Družstvo).
  3. Družstvo je právnickou osobou, zapsanou u Městského soudu v Praze v obchodním rejstříku a jeho IČ je 25735314. Předmětem podnikání družstva je pronájem bytů a poskytování základních služeb s tím spojených. Tato činnost družstva je vykonávána vůči členům družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu.
  4. Na základě mandátní smlouvy ze dne 1. 3. 2011 uzavřené mezi Společenstvím a Družstvem, vykonává Družstvo pro Společenství ve smluveném rozsahu správu budovy a pozemku. A jak uvedeno shora, Družstvo na základě jeho zvolení a z titulu vlastnického práva k bytům, rovněž vykonává funkci statutárního orgánu SVJ, tj. předsedy Společenství
  5. Z uvedeného plyne, že otázky, podněty, či připomínky, vyplývající a vztahující se k vlastnictví bytů, ať se již jedná o správu budovy a pozemku či jiné úkony, související s vlastnictvím, řeší SVJ otázky, podněty, či připomínky, vyplývající a vztahující se k nájmu družstevních bytů svým členům, řeší družstvo. To řeší rovněž otázky, podněty, či připomínky nebydlících členů, tj. členů, kteří nejsou nájemci družstevního bytu, jejichž členství však nezaniklo po převodu družstevního bytu do jejich vlastnictví. Jejich rozsah je však determinován absencí práv a povinností člena, vztahujících se k nájmu družstevního bytu.

Pokud jste zpravodaj dočetli až sem, máte přehled, jak to u nás se souběhem Společenství a Družstva je.

A nyní ke zmíněnému dopisu, který je přílohou tohoto zpravodaje.

 

K bodu 1 – reklamace vyúčtování za rok 2016

Vzhledem k tomu, že tento bod poukazuje na vyúčtování roku 2016, které ještě nebylo zpracováno, nikomu předloženo a tak nemůže být ani reklamováno, je tento bod bez dalšího komentáře.

Těm, kteří zaslali reklamaci vyúčtování roku 2015 – většina se týkala plateb provedených v roce 2016 a tedy neuvedených ve vyúčtování za rok 2015 – bylo odpovězeno a bylo navrženo řešení. Vše pak bylo dořešeno bez problémů, někdy s kritikou časových prodlev, které jsme již zdůvodňovali ve zpravodaji z února 2017, a asi není potřeba se k tomu znovu vracet. Někteří z uvedených stěžovatelů nazvali reklamací vyúčtování nedodržení zákona č. 67/2013 Sb. zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty, tedy opožděné předložení vyúčtování. Požadují úhradu cca částky 8500,- Kč za bytovou jednotku.

Dle zákona, jehož se stěžovatelé dovolávají, je poskytovatelem služby společenství vlastníků jednotek. Přípis, kromě toho, že byl nesprávně označený, byl rovněž odeslán nesprávnému subjektu. Nicméně, vzhledem k tomu, že nikomu nevznikla žádná finanční ztráta a důvod opoždění zaslání vyúčtování nebyl způsoben úmyslně, jak jsme již informovali, máme za to, že požadovat pokutu uvedenými stěžovateli by nebylo spravedlivé (viz citovaný zákon) a byla by na úkor všech vlastníků bytů.

 

K bodu 5 – účetní doklady a účet SVJ

Doklady – tedy smlouvy a faktury na adresu Společenství – nebyly vystavovány proto, že Společenství po svém vzniku na sebe automaticky převzalo všechny povinnosti a práva včetně závazků. Nově vzniklé smlouvy, uzavřené po vzniku Společenství, například na pronájem společných prostor, byly uzavřeny již na Společenství. Ale původní smlouvy – na dodávku služeb – byly stále vedeny na Družstvo.

V současné době jsou již všechny smlouvy s dodavateli uzavřeny mezi dodavatelem a Společenstvím až na jednu – ale o té se dočtete v dalším textu. Náklady na jednotlivé úkony byly podle počtu členů Společenství jednotek rozděleny procentuálně. Účet Společenství byl od jeho vzniku v roce 2010 využíván pro nově uzavřené smlouvy o pronájmu společných prostor. Protože převody plateb z účtu na účet – tedy při přepočtech, která část plateb patří Družstvu a která SVJ – byly zpoplatněny, tak se téměř všechny platby posílaly na účet Družstva a platby z účtu Společenství se přeposílaly na účet Družstva, aby při úhradách faktur byly finance pohromadě.

S plánovanou změnou výše popsaného a nesprávného způsobu účetnictví, jsme změnili banku, kde se poplatky za pohyb na účtu nehradí a změnou paní účetní dochází i ke změně ve způsobu účtování. Rok 2017 by již měl být účtován dle platných zákonů a směrnic.

Proto je nutné, aby všichni vlastníci, kteří hradí poplatky přímo na účet, užívali účet Společenství, stejně jako všichni ti, kteří mají smlouvy o pronájmu společných prostor.  Takže závěrem – účet Společenství byl založen již v roce 2010. Nyní je jen na vás, aby veškeré finance vlastníků byly řádně zasílány na účet Společenství – proto znovu uvádíme jeho číslo 2111522767/2700.

Účetní doklady jsou dle zákona 563/1991 Sb. ukládány 5 let, tedy od roku 2012. Doklady jsou nyní již uloženy v kanceláři společenství, poté, co byly s komplikacemi vyzvednuty od minulé pani účetní, stejně jako vyúčtování roku 2015. Účetní uzávěrky jsou uchovávány po dobu 10 let.

Doklady o Družstvu – tedy o jeho existenci jako takové a technické dokumentaci jsou uchovány od doby jeho vzniku, stejně tak doklady od vzniku Společenství.

 

K bodu 6 – mandátní smlouva SVJ versus správce Bytové družstvo Šestka

Stěžovatelé v příloze výzvy přikládají obecné nabídky konkurenčních správcovských firem. Oslovili jsme jimi uváděné správcovské firmy a po konkrétním dotazu nám přišly konkrétní odpovědi s konkrétní finanční nabídkou, kterou přikládáme v příloze.

Například společnost PARKERS nabízí 190,- Kč bez DPH, což je 230,- Kč. Nyní vlastníci hradí 238,- Kč. Tedy o 8 korun více, což činí 96,- Kč za rok. A to autoři výzvy považují za předražené – je to poplatek za to, že se nám po domě nepotloukají žádné cizí osoby a že za 18 let všichni známe každý kout našeho paneláku. Ve výzvě je přiložena tabulka firem a financí. Ale takhle se výběrové řízení přece nedělá – v tabulce musí být, za co ty peníze jsou, tedy položková poptávka a nabídka.  A pokud do tabulky uvedeme:

  • vedení účetnictví,
  • účetní poradenství,
  • sestavení účetní uzávěrky,
  • sestavení zpráv o hospodaření,
  • vedení evidence vlastníků bytových jednotek,
  • evidence pronajatých prostor,
  • vyhotovení předpisů záloh a vystavení výpočtových listů,
  • úprava výše záloh,
  • roční rozúčtování záloh,
  • zpracování dat od rozúčtovatele,
  • rozúčtování výnosů z nájmu na jednotlivé vlastníky,
  • kontrola úhrad zálohových plateb,
  • vystavování upomínek,
  • obsluha SIPO,
  • internetová aplikace správy domu,
  • aktivní obsluha bankovního účtu včetně zadávání příkazů,
  • pořizování výpisů z banky,
  • kontrola technického stavu nemovitosti včetně návrhů na opravy, úpravy a rekonstrukce, sestavování plánů oprav a jejich zajištění, sledování platnosti revizí a jejich zajištění včetně odstranění případně zjištěných závad,
  • zajištění úklidu společných prostor,
  • údržba zeleně v okolí objektu,
  • zajištění nonstop linky pro hlášení havárii a zajištění havarijní služby 24 hodin denně,
  • zajištění odečtů poměrových měřidel,
  • převody a uzavírání smluv na dodávku služeb a médii,
  • archivace dokumentů,
  • placený předseda společenství,

pak se opravdu dostaneme k jiným částkám, než jaké jsou uvedeny v tabulce – Porovnání nabídek správcovských firem. Stačí jen se na firmy obrátit s konkrétním dotazem.

Další připomínkou uvedenou ve zmíněném dopise je pronájem místností Družstva pro své podnikání. Kancelář, která se nachází ve společných prostorách domu č. p. 3131 a 3132 v 1. PP, nepatří Družstvu, ale byla zřízena pro Společenství. Jsou zde uloženy dokumenty Společenství a prostory využívají členové Společenství. Družstvo je člen Společenství a současně je jeho statutárním orgánem. Jsou zde tedy uloženy všechny dokumenty, vztahující se k našemu domu od privatizace budovy, přes převody bytů až ke dnešku. Svou činnost zde vykonává předseda Společenství, který zajišťuje vše, co se týká provozu a správy domu.

Bytové družstvo ŠESTKA je správcem domu, na základě mandátní smlouvy. Pokud se nejvyšší orgán Společenství, kterým je shromáždění společenství, v souladu se stanovami, rozhodne, že stávajícímu správci smlouvu vypoví, měl by tak učinit pouze v případě, že již bude mít náhradního správce, který bude zajišťovat vše, co je předmětem stávající mandátní smlouvy, a to za výhodnějších finančních podmínek, přesto však kvalitně a v plném rozsahu.

 

K bodu 7 – smlouvy uzavřené na SVJ

Smlouva o pronájmu pozemků stále ještě uzavřena mezi Družstvem a magistrátem zahrnuje pozemky – viz tabulka v příloze, které jsou součástí jednotlivých přístupů do budovy. Nyní platíme magistrátu za pronájem pozemků o výměře 3333 m2 částku 21.145,- Kč za rok. Pozemky dle smlouvy slouží jako veřejná zeleň a komunikace pro domy Pejevové 3129 až 3134.

Podmínka uzavřít smlouvu o pronájmu pozemků byla v kupní smlouvě a to z důvodu, že pozemky tvoří funkční celek s domem. Z plánku je zřejmé, že na něm nejsou vyznačeny vyasfaltované přístupové cesty ke vchodům a schodištím. Vždy se jedná o pozemek jako celek, který je kolem domu. Pozemek pod naším domem jsme si koupili spolu s domy. Smlouva o pronájmu pozemků zahrnuje pouze pozemky kolem domu, které tvoří zelený pás a přístupové cesty.

Stát je povinen umožnit nám přístup do našich domů a proto, kdybychom vypověděli stávající velmi výhodnou smlouvu o pronájmu pozemků, tvořících funkční celek domu, vystavili bychom se reálnému nebezpečí nabídky tyto pozemky odkoupit za tržní cenu a v případě odmítnutí by nebyl vyloučen prodej předmětných pozemků další osobě, s níž bychom pak museli řešit přístup do našich domovů za zcela jiných podmínek, než jaké máme, na základě stěžovateli napadené smlouvy, dosud. Připomínáme, že tržní kupní cena pozemků je nyní 3000,- Kč za 1 m2, pronájem je ve výši 120,- Kč. Za 1m2. My nyní platíme pronájem ve výši 6,50 za 1 m2. Přístupové cesty před i za domem tvoří na jeden vchod cca 30 m2. Takže se nabízí odkup za cca 90000,- za jeden vchod, nebo pronájem za cca 3600,-  za jeden vchod, což je 21600,- Kč za rok. Takže když v současné době platíme za pozemky o výměře 3333 m2 částku 21145,- Kč, je to totožné, co bychom hradili jen za přístupové cesty o výměře 180 m2 a ostatní pozemky, především ty na užších stranách domu by mohly být nabídnuty další osobě třeba k výstavbě garáží anebo nového domu, restaurace, apod. Pozemky jsou na to dost velké.

Proč tohle riskovat? Z jakého důvodu? Současnou smlouvou si zajišťujeme klid a pohodu v těsném sousedství domu a to bez navýšených nákladů. Tržní kupní cena pozemků, kterou nyní máme v pronájmu je cca 10 milionů Kč. (3333m2 x 3000,- Kč), kdybychom si je chtěli odkoupit.

Další kritiku směřují stěžovatelé k úklidu během prázdnin. Po kritikách úklidu před nějakým časem byly zřízeny přehledy o úklidu v jednotlivých domech, kdy každý, opravdu každý, může překontrolovat datum úklidu a napsat tam poznámku, zda je úklid proveden dobře, špatně nebo zda nebyl proveden vůbec.  Do tabulky byla vepsána poznámka pouze jednou – vchod 3133 a vše bylo řešeno ihned. Není tedy pravda, že by úroveň úklidu posuzovala 1 osoba. Máte na to právo všichni a přehled úklidu zveřejněný na nástěnce v každém vchodu je uváděn právě pro vás. Pokud je někdo nespokojen, ať to napíše do tabulky úklidu, podepíše se a problém se bude řešit, nebo se může obrátit na zástupce ve vchodu, kde bydlí. Každý vchod má svého zástupce, na kterého se může obrátit a žádat vysvětlení nebo sjednání nápravy. Je potřeba mezi sebou komunikovat.

Cena za úklid je 2800,- Kč za 1 vchod a měsíc.  Pokud by se úklid prováděl o prázdninách jen 2x za měsíc – úspora by byla 1400,- Kč za dům, pak je to úspora 1,20 na 1 m2 plochy, tedy 36,-  Kč u 1+kk a 97,- Kč u 4+1. Nebylo by lepší mít i o prázdninách v domech uklizeno, za těch 97,- Kč, respektive 36,-Kč? To Vám necháme na zvážení.

 

K bodu 9 – kancelář a jiné prostory

Všechny prostory v domě jsou společné a žádné nepatří Bytovému družstvu Šestka. V příloze předkládáme plánek 1. NP a přehled prostor pod smlouvou.  V březnu 2017 byly Pražskou teplárenskou vráceny místnosti o ploše cca 100 m2, o kterých jsme společně jednali již před rokem. Nyní probíhají stavební úpravy – zdění příček a instalace dveří, aby místnosti mohly být pronajaty.  V našem objektu nebytové prostory nemáme, staráme se jen o společné prostory.

Věříme, že jsme vám všem tímto Zpravodajem poskytli dostatečné
informace a díky vám všem, kteří své poznatky a připomínky řešíte hned a tím pomáháte zajišťovat chod našeho společenství.  Pokud něco nebylo uvedeno srozumitelně, nebo byste se rádi o jakémkoliv tématu dověděli více, přijďte do kanceláře Společenství, kde jsou každé pondělí od 15.00 do 19.00 úřední hodiny ve vchodu 3132 –  z pěší zóny je zvonek na dveřích vchodu 3131. Můžete také psát na e-mailovou adresu  bdsestka@volny.cz, nebo spolecenstvivj@volny.cz
Veškeré případné pochyby a nejasnosti řešme co nejdříve a ideálně osobně. Není nic, co bychom před vámi skrývali. V kanceláři máte možnost nahlédnout do smluv, účetních dokladů a další dokumentace spojené s provozem našeho domu.

Přílohy:

Společenství vlastníků jednotek pro dům Pejevové 3129 až 3134 – 20.4.2017